Maksuhäiriömerkintä potentiaalisella vuokralaisella? – 4 asiaa, jotka ottaa huomioon sopimusta tehdessä

[vc_row padding_setting=”1″ desktop_padding=”custom-desktop-padding” margin_setting=”1″ desktop_margin=”custom-desktop-margin” custom_desktop_padding=”20px” custom_desktop_margin=”10px”][vc_column][vc_column_text padding_setting=”1″ desktop_padding=”custom-desktop-padding” margin_setting=”1″ desktop_margin=”custom-desktop-margin” custom_desktop_padding=”20px” custom_desktop_margin=”10px”]Maksuhäiriömerkintöjen määrä on ollut tasaisessa kasvussa viime vuodet, mikä aiheuttaa myös lisätyötä ja haasteita vuokranantajille. Maksukykyisten asukkaiden määrä laskee koko ajan ja manuaalisen työn määrä nousee aina luottohäiriöiden kanssa toimiessa. Maksuhäiriömerkintöjen kasvun vuoksi luottotietojen tarkistus tulisi olla nykyään lähes jokaisen vuokranantajan työkalupakissa, mikäli haluaa välttyä ikäviltä yllätyksiltä vuokrasuhteen aikana. Asiakastieto Groupin maaliskuun 2019 analyysin mukaan lähes 383 500 suomalaisella on maksuhäiriömerkintä, ja määrä on ollut tasaisessa noususuunnassa viimeiset vuodet osittain lyhytaikaisten lainojen ja kulutusluottojen suosion nousun vuoksi.

Vaikka maksuhäiriömerkintä kannattaa noteerata ja ottaa vakavasti asuntoja vuokratessa, ei niiden olemassaolo ole välttämättä syy hylätä hyvältä vaikuttavaa vuokralaisehdokasta. Oman kokemuksemme perusteella on joitain asioita, mitkä mahdollistavat vuokrasopimuksen tekemisen maksuhäiriöistä huolimatta.

1. Tarkista maksuhäiriöiden luonne

  • Tarkista maksuhäiriöiden luonne ja velkojien nimet. Jos maksuhäiriölistalla on muita vuokranantajia, kannattaa kohteliaasti sanoa ei kandidaatille.  Jos aiemmat vuokrat ovat aiheuttaneet maksuongelmia on kurssin kääntö tulevaisuudessa todella vaikeaa, eikä riskin otto ole järkevää. Mutta jos listalla on pari nuoruuden vilinässä otettua pikavippiä ja muuten lista on tyhjä, niin asunnon vuokraaminen on suhteellisen turvallista. On myös muistettava, että maksuhäiriölistalla on myös henkilöitä, jotka ovat joutuneet sinne kalliiden lääkkeiden, varallisuustilanteen tai vaikkapa eron seurauksena. Yleensä hyvä merkki vuokranantajalle on se, että asuntoa vuokraamassa oleva henkilö kertoo itse tilanteensa, ja voitte rauhassa keskustella asiasta ja ratkaisuista. Kun molemmat tiedostaa tilantee,n ollaan jo hyvin turvallisella maaperällä. Maksuhäiriöllinen henkilö monesti tiedostaa haastavan tilanteensa asunnon haussa, ja tällöin molempien osapuolien etu on saada asunto vuokralle: omistaja saa hyvän vuokralaisen ja asukas mieluisan kodin haastavassa elämäntilanteessa.

2. Tee määräaikainen sopimus

  • Jos vuokrattava kohde on syrjäisemmällä sijainnilla ja potentiaalisia vuokralaisia ei ole jonoksi asti, on hyvä noudattaa erittäin suurta harkintaa vuokralaisvalinnassa. Mikäli ainoalla asunnontarvitsijalla on maksuhäiriöitä ja vuokraaminen mietityttää, on järkevää aloittaa määräaikaisella sopimuksella. Määräaikaisuuden jälkeen katsotaan miten asuminen on sujunut ja vuokrat tulleet, jonka jälkeen edetään sopimusasioissa haluttuun suuntaan. Määräaikaiset sopimukset ovat työläämpiä, mutta joskus pakollisia, jos haluaa saada järkevää tuottoa “reunamarkkinoilla” sekä välttää haastavien vuokralaisten häätöprosessin. Maaseutukunnissa, jossa markkina on ohut ja arvokehitys jopa negatiivista, useiden kuukausien vuokrarästit voivat olla hyvinkin tuhoisa kokonaisuus.

3. Mahdollinen asumistuki suoraan vuokranantajalle

  • Asumistuen ohjaaminen suoraan vuokranantajan tilille on keino pienentää vuokrauksen riskiä. Monesti luottotietoongelmainen henkilö on Kelan asiakas, ja tällöin vuokrauksen ehdoksi on hyvä laittaa asumistuen ohjautuminen suoraan vuokranantajalle. Tämä toimenpide pienentää riskiä ja helpottaa elämää vuokrasuhteen aikana.

4. Ole aktiivinen vuokrasuhteen alussa ja vuokrien perinnässä

  • Aktiivinen ote vuokrasuhteen alussa on viimeinen ja tärkein asia, jos haluat välttyä ongelmilta vuokrasuhteen myöhemmässä vaiheessa, ja saavuttaa ylituottoa haastavan markkinan kanssa. Alusta asti omistajan on oltava aktiivinen, jämäkkä ja tietää mitä tekee, jotta maksuhäiriömerkinnät eivät saa otetta. Monesti velkakierteessä oleva henkilö ei ole raha-asioiden kanssa jämäkkä, joten sinun tulee olla. Joka kuukausi soitto asukkaalle vuokrasuhteen alussa kuulostaa tyhmältä, mutta jos jätät sen tekemättä saatat olla pian neljän kuukauden vuokrarästien kanssa samassa jonossa muiden velkojien kanssa. Kun vuokrasuhde lähtee hyvin ja aktiivisesti liikkeelle, on todennäköisempää, että se myös jatkuu sellaisena.

Maksuhäiriö ei ole este vuokraamiselle, mutta vaatii työtä, rohkeutta ja aktiivista otetta vuokraukseen. Voit siis valita annatko jollekin uuden mahdollisuuden tarjoamalla hänelle kodin ja hieman riskiä portfolioosi. Voit myös odottaa varmemman maksukyvyn asukasta ja pitää asuntoa tyhjillään joitain kuukausia. Maksuhäiriö ei ole automaattisesti tae huonosta vuokralaisesta. Se on vain merkki huonosta maksuhistoriasta ja signaali riskille ja lisätyölle vuokramarkkinoilla.

 

-Antti-[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

Kaupungissa on kallista, lähde maalle!

[vc_row padding_setting=”1″ desktop_padding=”custom-desktop-padding” margin_setting=”1″ desktop_margin=”custom-desktop-margin” custom_desktop_padding=”20px” custom_desktop_margin=”10px”][vc_column][vc_column_text padding_setting=”1″ desktop_padding=”custom-desktop-padding” margin_setting=”1″ desktop_margin=”custom-desktop-margin” custom_desktop_padding=”20px” custom_desktop_margin=”10px”]Asuntojen hinnat kasvukeskuksissa ovat monesti aloittavan sijoittajan ulottumattomissa. Suomen suurimmat kaupungit Helsinki, Espoo, Turku ja Tampere ovat asuntosijoituskaupunkeina loistavia, mutta hintataso saattaa hirvittää ja kilpailu olla kovaa. Jos tavoite on kasvattaa asuntoportfoliota vauhdilla, on hyvä suunnata katse hieman kauemmas maaseudun kaupunkeihin. Vaikka valtamedia väittää maaseudun kuolevan ja tyhjentyvän, niin silti iso osa suomalaisista asuu väljemmillä vesillä muutamien tuhansien asukkaiden taajamissa ja pienissä kaupungeissa.

Kun lähdet maaseudulle sijoitusasunto-ostoksille on hyvä huomioida joitain asioita:

  1. Markkinat ovat ohuet
    • Asuntoja saa halvalla hiljaisista kylistä. Esimerkkinä Äänekosken Konginkankaalta yksiöitä saa alle 20 000€ hintaan ja kolmioitakin 30 000€ hintaan. Hinnat ovat houkuttelevia ja excel näyttää hyvältä. On kuitenkin muistettava, että vuokramarkkina on erittäin haastava ja asunnoille ei juuri arvonnousua ole odotettavissa, ellei metsäteollisuuden suurinvestoinnit osu juuri naapuriin. Edullinen hinta indikoi aina haastavasta markkinasta, mutta tarjoaa silti mielenkiintoisia mahdollisuuksia taitavalle pelurille.
  2. Vedä kotiinpäin
    • Maaseudulla kun ollaan ostoksilla, on aina vedettävä suosiolla kotiinpäin. Jos olet Kemijärveltä kotoisin, niin tiedät, että sielläkin asutaan onnellisesti. Paikallistuntemus on siis sijoittajan paras työkalu, jolla saadaan huomattavaa kilpailuetua muihin verrattuna. Paikkakuntalaisena osaat sanoa onko ABC:n vieressä oleva vuokratalo hyvä vai kannattaako suosia järvenrannan kohteita. Hintatasokin on helppo hahmottaa, jos on kävellyt pitäjän pääraittia nuoruudessasi. Tarkasta ensin siis tutut kylät ennen kuin lähdet ostamaan vieraan kaupungin kohteita salkkuusi.
  3. Älä mene liian kauas
    • Jotkin kylät vain hiljenevät ja niistä on fiksua pysyä kaukana. Megatrendejä vastaan ei kannata pelata, jos ei tiedä mitä tekee. Pienten kaukaisten kylien asunnot houkuttelevat lähes nollaa lähestyvillä hinnoillaan, mutta muuttotappiokunnissa yleensä myös asuntosijoittaja on heikoilla jäillä. Rautavaara ja Savukoski tulevat kysymykseen, jos pystyt hyödyntämään 2. kohdan paikkallistuntemusta. Ilman tätä voi myös onnistua, mutta tällöin on varauduttava haasteisiin ja kovaan työhön.
  4. Salen sijainnilla on merkitystä
    • Pienillä paikkakunnilla myös sijainti merkitsee. Pienessä kylässä esimerkiksi pankin, koulun ja kaupan sijainnilla on suuri merkitys. Jos asunnoltasi saavuttaa kaupan ja pankin kävellen olet vahvoilla, sillä autoton vanhempi väestö arvostaa kävelyetäisyyksiä. Myös lapsiperheet hakevat asuntoa usein koulujen läheisyydestä, joten Salelta ei kannata lähteä kauas, mikäli haluaa pitää korkean riskin kohteen aisoissa. Jos kaupungeissa sijainti merkitsee paljon, sama pätee myös peltojen ja metsien keskellä maalla.
  5. Tarkista kumppanit
    • Jos päädyt ostamaan maaseutukaupungista asunnon, tarkista, että et ole suurten kaupunkien armoilla. On tärkeää, että voit ostaa kodinkoneita ja muita asuntoon liittyviä palveluita paikallisesti, sillä muuten kohteesi korjaus- ja hallinnointikustannukset karkaavat suhteettoman korkeiksi. Tekijöitä löytyy aina työlle, mutta on eri asia tilata putkimies tai kodinkoneasentaja alle 10km päästä kuin 90km päästä lähimmästä maakuntakeskuksesta. Maaseutujen edullisista vuokrista ei omistajan ole järkevää maksaa matkakuluja, vaan nämä asiat tulee olla mietitty etukäteen.

Maaseutumarkkinoille sijoittamista voidaan pitää aivan omana taiteenlajinaan, ja moni asia pitää tehdä hieman eri tavalla kuin suurissa kaupungeissa. Maakunnan suurimmista kaupungeista (Tampere, Oulu, Helsinki, Turku), kun vetää 30km säteen ollaan vielä hyvillä apajilla, mutta kun aletaan mennä kauemmas, riski nousee huomattavasti. Maaseudulta voi siis löytyä hyviä sijoituskohteita, mutta sijoitusvaiheessa kerättävän informaation tulisi olla suurempi, jotta vältytään riskien realisoitumiselta.

-Antti-[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

Elämä törkyvuokralaisen jälkeen – 6 vinkkiä omistajalle asunnon uudelleenvuokraamiseen

[vc_row padding_setting=”1″ desktop_padding=”custom-desktop-padding” margin_setting=”1″ desktop_margin=”custom-desktop-margin” custom_desktop_padding=”20px” custom_desktop_margin=”10px”][vc_column][vc_column_text padding_setting=”1″ desktop_padding=”custom-desktop-padding” margin_setting=”1″ desktop_margin=”custom-desktop-margin” custom_desktop_padding=”20px” custom_desktop_margin=”10px”]Ihmisillä on erilaisia tapoja elää ja olla, ja jokaisella on oikeus siihen. Kuitenkin vuokranantajan näkökulmasta toiveena on siisti ja vastuuntuntoinen vuokralainen, joka jättää asunnon säihkyvän puhtaaksi. Kuitenkin joskus todellisuus on kaikkea muuta, ja töitä on tehtävä, jotta asunto on taas vuokrattavissa uudelleen. Seuraavat vinkit perustuvat elävän elämän esimerkkiin, jossa ostimme vuokrakäytössä olleen asunnon, josta vuokralainen oli jouduttu syystä tai toisesta häätämään. Kiireessä vanhalla vuokralaisella oli jäänyt asuntoon osa irtaimistosta, ja asunnon siisteys oli myös kyseenalainen. Tämän vuoksi jouduimme tekemään todella ison työn asunnon parissa seuraavin toimenpitein:

  1. Tyhjennä asunto.
    1. Miksi? Jos asunto on täynnä romua ja huonekaluja, todellisen remonttitarpeen määrittäminen on haastavaa.
    2. Miten? Lava pihalle, kamat sinne ja asunto tyhjäksi. Kierrätettävä tavara kierrätykseen ja loput energiajakeeksi. Teimme tyhjennyksen omana työnä, mutta lavan ja jätteen annoimme ulkopuolisten tehtäväksi. Myös ostopalveluna helppo ja nopea.
  2. Hengähdä ja tutki
    1. Miksi? Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty, ja ensivaikutelma monesti muuttuu asunnon siistimisen jälkeen.
    2. Tutkimme tyhjää asuntoa ja hengähdimme syvään. Alussa moni asia näytti vaativan remonttia, mutta hetken hengähdettyä euroja ei tule menemään juuri nimeksikään.
  3. Siivoa ja pese
    1. Miksi? Ei kannata maalata ja remontoida, jos sen voi pestä
    2. Pesimme asunnon kylpyhuoneen, kaikki pinnat ja keittiön huolellisesti, jotta näimme pintojen todellisen kunnon. Monesti näyttää, että kaikki pinnat vaatii maalia, mutta monesti tehokas pesu poistaa liat todella tehokkaasti. Siivoa asuntoa ennen remonttia, niin näet mitä oikeasti pitää tehdä.
  4. Korjaa ja fiksaa
    1. Miksi? Rikki menneet kohdat on korjattava käyttökelpoisiksi, jonka jälkeen asunto on helpompi vuokrata.
    2. Moni asia oli hieman vinossa / irronnut monen vuoden asumisen jälkeen, joten pieni fiksaus oli paikallaan. Korjasimme rikkimenneitä vetimiä, uusimme keittiön tason, korjasimme vuotavia hanoja, maalasimme ikkunanlautoja ja pakkeloimme suurimpia reikiä. Lisäksi tyhjensimme tukkeutuneen lattiakaivon ja vesilukon. Rauhassa mietityt korjaukset säästävät rahaa ja aikaa vuokralaisen muuttaessa sisään.
  5. Remontoi
    1. Miksi? Korkeampi vuokra ja parempi vuokrattavuus
    2. Joskus siivous ei riitä, vaan on tehtävä isommin remonttia asunnon saamiseksi asumiskuntoon. Uusimme joitain pintoja maalilla, mutta jätimme suhteellisen hyväkuntoisen lattian ennalleen. Maalaaminen on edullista ja nopeaa, joten remontointi monesti kannattaa. Seinäpintojen maalaus ja etenkin lattian uusiminen monesti näkyy asunnon arvokehityksessä ja parantaa ainakin asunnon vuokrattavuutta huomattavasti. Keittiön ja märkätilojen suhteen harkinta pitää tehdä tarkemmin, sillä eurot hupenevat huomattavasti nopeammin niitä uusittaessa. Toimivaa ja ehjää ei kannata uusia, joten esimerkiksi keittiössä piene stailaus voi olla paikallaan. Märkätiloissa uusimme vain kellastuneet valaisimet ja laitoimme uuden pytyn. Keittiössä siivouksen jälkeen uusimme vetimiä ja tasoja, sillä kaapit olivat hyvässä kunnossa.
  6. Päivitä
    1. Miksi? Asumismukavuus nousee ja kustannukset vähenee
    2. Häädetty vanha asukas oli jättänyt ruokaa jääkaappiin, joten jouduimme uusimaan myös sen. Lisäksi alkuperäinen keittiön hana uusittiin vuokralaisen jo varmistuttua astianpesukonevalmiudella olevaan hanaan vuokralaisen toiveesta. Asunnon ollessa tyhjä on hyvä käydä läpi kodinkoneet, hanat ja muut päivitystä vaativat elementit, sillä asunnon ollessa tyhjä, niiden uusiminen on vaivatonta.

Hirvittävän “häätöluukun” saaminen vuokraukseen on iso työ, mutta fiksusti ja maltilla sen voi tehdä suhteellisen järkevään hintaan. Tarvittavia toimenpiteitä miettittäessä on tärkeää muistaa kassavirran suuruus ja asunnon arvokehitys. Käytettyjen eurojen on myös tultava takaisin, jotta vuokrakohde olisi järkevästi tuottava. Tämän vuoksi on järkevämpää olla maltillisesti liikenteessä yltiöpäisen remontoimisen sijaan.

 

-Antti-[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]