Posts in category: vuokraus

Länsi-Suomen portfolion uusin kohde Satakunnan Huittisissa on saatu stabiloitua ja käyttöaste on noussut hyvälle tasolle yli 95%. Hankinnan jälkeen kohteelle tehtiin kattava toimenpidesuunnitelma, jolla tähdättiin kustannusten järkeistämiseen ja optimointiin sekä kassavirran nopeaan tervehdyttämiseen.

Taloteknisesti hyvässä kunnossa olleeseen taloon oli tehty viime vuosien aikana strategisesti tärkeät korjaushankkeet, kuten julkisivu, käyttövesiputket, parvekkeet sekä lämmönvaihtimen uusiminen. Kohteen suuren vajaakäyttöasteen yksi pääsyy oli sisätilojen todella huono viihtyvyys: asunnot olivat epäsiistejä ja esimerkiksi valaistus oli yleisissä tiloissa todella heikko ja hämyinen. Tämän lisäksi seinät olivat nuhjuiset, täynnä piirustuksia sekä ovia oli lyöty rikki. Lyhyesti talon sisätilat eivät huokuneet kodikkuutta ja lämminhenkisyys oli kaukana. 

Teimme kohteeseen yleisten tilojen perusparannuksen, joka sisälsi paljon maalaus- ja siistimistyötä sekä esimerkiksi vuosia sitten pois käytöstä otetun kylmiön muuttamisen harrastusvälinevarastoksi. Lisäksi valaistusta paranneltiin, talosauna stailattiin, käytäviä maalattiin ja pyörävarastoja siivottiin ja remontoitiin. Tällä saimme asukasviihtyvyyttä nostettua ja vietyä parempaan suuntaan. 

Asunnoissa teimme erilaisia saneeraustoimenpiteitä asuntokohtaisesti, jolla saimme huomattavalla vajaakäytöllä olleen talon käyttöasteen voimakkaaseen nousuun. Saneerausten taso vaihteli täysremontista kevyempää stailaukseen ja siivoukseen. Samalla talon maine asunnonhakijoiden parissa parani ja kohteen houkuttelevuus koheni.

Kuuden kuukauden omistusaikamme jälkeen kassavirta on noussut kahden edellisvuoden keskiarvosta 62% ja kustannuksia on saatu järkevöitettyä huomattavasti. 

Tästä on hyvä jatkaa Kirjavainion arkea ja suunnitella tulevia kehitysaskelia.

Länsi-Suomen portfoliomme vahvistui syksyn 2021 ja kevään 2022 aikana vajaalla sadalla asunnolla Huittisista ja Raumalta. Yhteistä molemmille kohteille oli korkea peruskorjausaste, mutta todella haasteellinen talousasema vajaakäyttöasteen ollessa merkittävä molemmissa kohteissa. Rauman kohteessa vuokrausaste oli valahtanut jopa 70% alapuolelle, ja omistajalla oli todellisia haasteita pitää kiinteistökokonaisuutta toimintakuntoisena. Huittisissa käyttöaste oli pitkälti alle 80% ja myös täällä asuntojen korjaustarve oli ajanut kiinteistön haastavaan asemaan. 

Molempien kiinteistöjen kehittäminen aloitettiin erittäin voimakkaalla vuokrauksella sekä taloudellisella saneerauksella, jolla saatiin käänne tehtyä hyvinkin nopealla aikataululla. Nyt tätä kirjoitettaessa kesällä vuokrausasteet ovat kivunneet 95% tietämiin ja taloudellinen näkymä on hyvä. Tästä eteenpäin tavoitteena on lähteä tekemään pitkäjänteistä kiinteistökehitystä asukastyytyväisyyden ja pitkien vuokrasopimusten ollessa toimintamme ydin. Molempien talojen rauhallinen, mutta mikrotasoltaan laadukas sijainti antaa hyvät lähtökohdat kehitystyölle.

Strategiamme mukaisesti jatkamme kohteiden hankintaa kasvavien ja stabiilien kaupunkien keskusta-alueilta tai niiden välittömästä läheisyydestä. Tavoitteenamme on jatkaa tasaista ja kannattavaa kasvua tarjoamalla kohtuuhintaista asumista lähellä kasvukeskuksia. 

Antti

Ostimme Oulusta noin kaksi vuotta sitten todella haastavassa tilanteessa olleen talon, joka on koko olemassaolonsa ajan ollut vuokrakäytössä ensin metsäyhtiön työsuhdeasuntoina ja tämän jälkeen yksistyisillä omistajilla. Ostohetkellä kohteen vajaakäyttö oli noin 50% eli 27 asunnon kokonaisuudesta tyhjänä oli 14. Lisäksi talon maine oli muuttunut kohti huonompaa samassa tahdissa, kun asuntoja tyhjeni.

Oston jälkeen tehdyn tarkemman analyysin jälkeen talosta korjattiin välittömästi julkisuuskuvaa, mainetta ja vuokrattavuutta heikentävät asiat. Uusimme todella rajuun kuntoon päässeitä asuntojen ulko-ovia, jouduimme tekemään todella paljon siivousurakoita ja keskitimme energiaa ja osaamistamme vuokralaiskysynnän nostamiseksi. Vuokrauksessa strategia siirrettiin tuottojen lyhytaikaisesta maksimoinnista asukkaiden pitkäaikaiseen viihtyvyyteen. Tämän toteutimme edullisilla vuokrahinnoilla ja osallistamalla asukkaita remontoinnin suunnitteluun. Tällä tavoin pystyimme avoimesti keskustelemaan halutusta vuokratasosta ja sen saavuttamiseen vaadituista kustannuksista. 

Vuokravalinnassa käytimme hyväksi todella tarkkaan mietittyä prosessia, jossa pyrimme vuokraamaan kodin vain siinä tapauksessa, että molemmat osapuolet näkivät talon pitkäaikaisena kotina. Lisäksi tarkka fokus oli myös asetettu luottotietoriskien minimoimiseen tarkalla asukasvalinnalla.

Kohde saatiin vuokrattua täyteen puolen vuoden aktiivisella tekemisellä ja markkinoinnilla. Nyt 2021 talvella Martinkumpu on rauhallinen ja pidetty paikka asua ja maine on parantunut todella huomattavasti kahden vuoden aikana. Omistajana tulemme jatkossa keskittymään kohteen energiatehokkuuden parantamiseen, PTS:n mukaisiin korjaus- ja huoltotooimenpiteisiin sekä kohteen elinkaaren optimointiin. 

Mitä teimme?

– kohteen talouden kuntoon laittaminen kilpailuttamalle, sopimuksia karsimalla ja siirtämällä hallinnoinnin, isännöinnin, korjaustoiminnan sekä vuokrauksen tehtävät omiin käsiin

– akuuttien korjaustoimenpiteiden tekeminen vuokrattavuuden ja yleisilmeen parantamiseksi: asuntojen ulko-ovet, roskakatos sekä yleinen siisteys

– asuntojen massiivinen siivous sekä tarvittava remontointi

– lukituksen uusiminen

– brändin ja talosivujen rakentaminen sekä vuokraus

– toimivien kumppaneiden valinta

– talon kustannusten tarkkailu ja optimointi

Antti