Posts in category: uuskohdehankinta

Lapin matkailu on siirtynyt viime vuosina selvästi uuteen vaiheeseen. Kyse ei ole enää yksittäisten huippusesonkien vetämästä kysynnästä, vaan pysyvästä rakenteellisesta kasvusta, jossa Lapista on muodostumassa vakiintunut osa kansainvälistä premium-matkailumarkkinaa. Kansainvälisten matkailijoiden määrän kasvu, lentoyhteyksien lisääntyminen ja majoitusmyynnin ennätysvuodet kertovat ilmiöstä, joka on luonteeltaan pitkäaikainen eikä suhdanneluonteinen.

Samalla toimiala ammattimaistuu nopeasti. Yksittäisten mökkien ja satunnaisen vuokrauksen rinnalle on noussut operoitu, dataohjattu ja pääomavetoisempi majoitusliiketoiminta. Kehityskaari muistuttaa Keski-Euroopan alppikohteita: markkina siirtyy hajanaisesta yksityisomistuksesta kohti ammattimaisempia, vahvaa operointiosaamista hyödyntäviä toimijoita.

Kasvun taustalla on erityisesti kansainvälisen premium-elämysmatkailun vahvistuminen. Lapin vetovoima perustuu yhdistelmään, jota on vaikea kopioida: arktinen luonto, hiljaisuus, talvielämykset ja vahva mielikuva ainutlaatuisesta matkakohteesta. Tämä näkyy suoraan hintatasossa ja käyttöasteissa. Saavutettavuuden paraneminen puolestaan tasaa kysyntää ja pienentää kausivaihtelun riskiä, mikä on kiinteistösijoittajalle keskeinen tekijä.

Rovaniemi – kasvun keskus ja samalla poliittisen riskin suunnannäyttäjä

Rovaniemi on ollut Lapin matkailun kasvun moottori. Investoinnit, lentoliikenne ja kansainvälinen kysyntä ovat kasvaneet nopeasti. Samalla nopea kasvu on tuonut mukanaan rakenteellisia jännitteitä matkailun ja paikallisen asumisen välillä. Lyhytvuokrauksen voimakas kasvu on nostanut keskustelua sääntelystä ja mahdollisista lakimuutoksista.

Sijoittajan näkökulmasta tämä on kaksijakoinen ilmiö. Lyhyellä aikavälillä sääntely lisää epävarmuutta. Pitkällä aikavälillä se kuitenkin tyypillisesti suosii ammattimaisia toimijoita – niitä, joilla on hallittu kiinteistöomistus, selkeä operointimalli, compliance-kyvykkyys ja pitkä sijoitushorisontti. Markkina ei yleensä sulkeudu, vaan järjestäytyy uudelleen.

Spillover-ilmiö – kysyntä ei häviä, vaan siirtyy

Matkailumarkkinoissa nähdään toistuvasti ilmiö, jossa kapasiteetin, sääntelyn tai hintojen kiristyminen yhdessä keskuksessa siirtää kysyntää ympäröiville alueille. Tätä spillover-ilmiötä nähdään jo Lapissa.

Kun pääkohteet saavuttavat kapasiteetti- tai hintakattoja, seuraava kysyntäaalto kohdistuu läheisiin, vielä alihinnoiteltuihin tai vähemmän tunnetuihin kohteisiin. Tämä näkyy erityisesti pienempien tunturikeskusten ja uusien kehitysvaiheen matkailualueiden nousuna.

Uusien alueiden nousu – Suomu esimerkkinä seuraavasta kasvuvaiheesta

Suomu on hyvä esimerkki alueesta, joka voi hyötyä markkinan seuraavasta kehitysvaiheesta. Alueen vahvuuksia ovat lumivarma sijainti, hyvä saavutettavuus Rovaniemen kautta sekä autenttinen, ruuhkattomampi Lapin kokemus.

Tällaisille kohteille on tyypillistä early growth -vaihe:
alhaisempi hintataso, kasvava kysyntä ja tunnettuuden nopea nousu. Kun pääkohteet saavuttavat kypsän vaiheen, pääoma ja kysyntä alkavat hakeutua uusiin, kehittyviin keskuksiin.

Markkina selektoituu – laatu ja operointiosaaminen ratkaisevat

Moderni matkailukiinteistösijoittaminen perustuu yhä useammin malliin, jossa sama toimija hallitsee koko arvoketjun. Juuri tämä kokonaisuuden hallinta luo kansainvälisestikin tunnistetun ja vaikeasti kopioitavan kilpailuedun.

Kiinteistöomistus luo perustan arvonkehitykselle sijainnin, laadun ja kehityspotentiaalin kautta. Kulurakenteen hallinta varmistaa kassavirran vakauden myös markkinan heilahteluissa. Operointikyky mahdollistaa tuoton aktiivisen optimoinnin hinnoittelun, jakelun ja käyttöasteen kautta. Brändin omistaminen tuo suoran asiakassuhteen, paremman hinnoitteluvoiman ja vahvemman markkina-aseman. Kestävä kehittäminen puolestaan varmistaa kilpailukyvyn myös tulevaisuuden sääntely- ja markkinaympäristössä.

Kun nämä yhdistyvät saman toimijan alle, arvo ei jakaudu arvoketjussa useille osapuolille, vaan kumuloituu yhdelle toimijalle. Tämä muodostaa pitkäjänteisen ja rakenteellisen kilpailuedun matkailukiinteistömarkkinassa.

Strateginen suunta – kannattavuus edellä, hallittu kasvu

Vainio Kiinteistö Groupin strategia ei perustu yksikkömäärän maksimointiin, vaan portfolion laatuun ja kassavirtaan. Laplandway-portfolion kautta yhtiöllä on käytännön operointikokemus useista matkailukeskuksista, pitkä datahistoria sekä kyky kehittää liiketoimintaa kannattavuus edellä.

Segmentoitu konsepti – Signature, Rustic ja Essential – mahdollistaa laajan asiakaskunnan tavoittamisen ilman, että brändi hajautuu. Tämä on keskeistä markkinassa, jossa kysyntä polarisoituu premium-elämyksiin ja kustannustehokkaaseen perusmajoitukseen.

Pitkän aikavälin näkymä

Lapin matkailu on siirtymässä vaiheeseen, jossa operointiosaaminen, dataohjattu hinnoittelu ja vastuullinen kehittäminen ratkaisevat menestyksen. Samalla poliittinen sääntely, alueellinen kysynnän siirtyminen ja uusien kohteiden nousu luovat sekä riskejä että merkittäviä mahdollisuuksia.

Vainio Kiinteistö Groupin tavoitteena ei ole pelkästään hyötyä Lapin matkailun kasvusta, vaan rakentaa pitkäjänteisesti laadukas, skaalautuva ja kestävä majoitusportfolio, joka tuottaa arvoa omistajille, sidosryhmille ja toimintaympäristölle myös muuttuvassa markkinassa.

Länsi-Suomen portfolion uusin kohde Satakunnan Huittisissa on saatu stabiloitua ja käyttöaste on noussut hyvälle tasolle yli 95%. Hankinnan jälkeen kohteelle tehtiin kattava toimenpidesuunnitelma, jolla tähdättiin kustannusten järkeistämiseen ja optimointiin sekä kassavirran nopeaan tervehdyttämiseen.

Taloteknisesti hyvässä kunnossa olleeseen taloon oli tehty viime vuosien aikana strategisesti tärkeät korjaushankkeet, kuten julkisivu, käyttövesiputket, parvekkeet sekä lämmönvaihtimen uusiminen. Kohteen suuren vajaakäyttöasteen yksi pääsyy oli sisätilojen todella huono viihtyvyys: asunnot olivat epäsiistejä ja esimerkiksi valaistus oli yleisissä tiloissa todella heikko ja hämyinen. Tämän lisäksi seinät olivat nuhjuiset, täynnä piirustuksia sekä ovia oli lyöty rikki. Lyhyesti talon sisätilat eivät huokuneet kodikkuutta ja lämminhenkisyys oli kaukana. 

Teimme kohteeseen yleisten tilojen perusparannuksen, joka sisälsi paljon maalaus- ja siistimistyötä sekä esimerkiksi vuosia sitten pois käytöstä otetun kylmiön muuttamisen harrastusvälinevarastoksi. Lisäksi valaistusta paranneltiin, talosauna stailattiin, käytäviä maalattiin ja pyörävarastoja siivottiin ja remontoitiin. Tällä saimme asukasviihtyvyyttä nostettua ja vietyä parempaan suuntaan. 

Asunnoissa teimme erilaisia saneeraustoimenpiteitä asuntokohtaisesti, jolla saimme huomattavalla vajaakäytöllä olleen talon käyttöasteen voimakkaaseen nousuun. Saneerausten taso vaihteli täysremontista kevyempää stailaukseen ja siivoukseen. Samalla talon maine asunnonhakijoiden parissa parani ja kohteen houkuttelevuus koheni.

Kuuden kuukauden omistusaikamme jälkeen kassavirta on noussut kahden edellisvuoden keskiarvosta 62% ja kustannuksia on saatu järkevöitettyä huomattavasti. 

Tästä on hyvä jatkaa Kirjavainion arkea ja suunnitella tulevia kehitysaskelia.

Länsi-Suomen portfoliomme vahvistui syksyn 2021 ja kevään 2022 aikana vajaalla sadalla asunnolla Huittisista ja Raumalta. Yhteistä molemmille kohteille oli korkea peruskorjausaste, mutta todella haasteellinen talousasema vajaakäyttöasteen ollessa merkittävä molemmissa kohteissa. Rauman kohteessa vuokrausaste oli valahtanut jopa 70% alapuolelle, ja omistajalla oli todellisia haasteita pitää kiinteistökokonaisuutta toimintakuntoisena. Huittisissa käyttöaste oli pitkälti alle 80% ja myös täällä asuntojen korjaustarve oli ajanut kiinteistön haastavaan asemaan. 

Molempien kiinteistöjen kehittäminen aloitettiin erittäin voimakkaalla vuokrauksella sekä taloudellisella saneerauksella, jolla saatiin käänne tehtyä hyvinkin nopealla aikataululla. Nyt tätä kirjoitettaessa kesällä vuokrausasteet ovat kivunneet 95% tietämiin ja taloudellinen näkymä on hyvä. Tästä eteenpäin tavoitteena on lähteä tekemään pitkäjänteistä kiinteistökehitystä asukastyytyväisyyden ja pitkien vuokrasopimusten ollessa toimintamme ydin. Molempien talojen rauhallinen, mutta mikrotasoltaan laadukas sijainti antaa hyvät lähtökohdat kehitystyölle.

Strategiamme mukaisesti jatkamme kohteiden hankintaa kasvavien ja stabiilien kaupunkien keskusta-alueilta tai niiden välittömästä läheisyydestä. Tavoitteenamme on jatkaa tasaista ja kannattavaa kasvua tarjoamalla kohtuuhintaista asumista lähellä kasvukeskuksia. 

Antti

Ostimme Oulusta noin kaksi vuotta sitten todella haastavassa tilanteessa olleen talon, joka on koko olemassaolonsa ajan ollut vuokrakäytössä ensin metsäyhtiön työsuhdeasuntoina ja tämän jälkeen yksistyisillä omistajilla. Ostohetkellä kohteen vajaakäyttö oli noin 50% eli 27 asunnon kokonaisuudesta tyhjänä oli 14. Lisäksi talon maine oli muuttunut kohti huonompaa samassa tahdissa, kun asuntoja tyhjeni.

Oston jälkeen tehdyn tarkemman analyysin jälkeen talosta korjattiin välittömästi julkisuuskuvaa, mainetta ja vuokrattavuutta heikentävät asiat. Uusimme todella rajuun kuntoon päässeitä asuntojen ulko-ovia, jouduimme tekemään todella paljon siivousurakoita ja keskitimme energiaa ja osaamistamme vuokralaiskysynnän nostamiseksi. Vuokrauksessa strategia siirrettiin tuottojen lyhytaikaisesta maksimoinnista asukkaiden pitkäaikaiseen viihtyvyyteen. Tämän toteutimme edullisilla vuokrahinnoilla ja osallistamalla asukkaita remontoinnin suunnitteluun. Tällä tavoin pystyimme avoimesti keskustelemaan halutusta vuokratasosta ja sen saavuttamiseen vaadituista kustannuksista. 

Vuokravalinnassa käytimme hyväksi todella tarkkaan mietittyä prosessia, jossa pyrimme vuokraamaan kodin vain siinä tapauksessa, että molemmat osapuolet näkivät talon pitkäaikaisena kotina. Lisäksi tarkka fokus oli myös asetettu luottotietoriskien minimoimiseen tarkalla asukasvalinnalla.

Kohde saatiin vuokrattua täyteen puolen vuoden aktiivisella tekemisellä ja markkinoinnilla. Nyt 2021 talvella Martinkumpu on rauhallinen ja pidetty paikka asua ja maine on parantunut todella huomattavasti kahden vuoden aikana. Omistajana tulemme jatkossa keskittymään kohteen energiatehokkuuden parantamiseen, PTS:n mukaisiin korjaus- ja huoltotooimenpiteisiin sekä kohteen elinkaaren optimointiin. 

Mitä teimme?

– kohteen talouden kuntoon laittaminen kilpailuttamalle, sopimuksia karsimalla ja siirtämällä hallinnoinnin, isännöinnin, korjaustoiminnan sekä vuokrauksen tehtävät omiin käsiin

– akuuttien korjaustoimenpiteiden tekeminen vuokrattavuuden ja yleisilmeen parantamiseksi: asuntojen ulko-ovet, roskakatos sekä yleinen siisteys

– asuntojen massiivinen siivous sekä tarvittava remontointi

– lukituksen uusiminen

– brändin ja talosivujen rakentaminen sekä vuokraus

– toimivien kumppaneiden valinta

– talon kustannusten tarkkailu ja optimointi

Antti