sauna

Case Karkialinna Mikkeli – Mitä talolle kuuluu vajaa vuosi peruskorjauksen jälkeen?

Mikkelin Karkialammen rannassa sijaitsevassa Karkialinnan jykevässä kivitalossa on kohta ollut asukkaita vuoden päivät, ja arki on tasaantunut normaaliin suurempien korjaushankkeiden, pienempien remonttien sekä kehitystoimepiteiden jälkeen. Puolustusvoimien perintöä vahvasti henkivä Karkialinna on osoittautunut vuoden aikana toimivaksi rakennukseksi ja arki sujuu ongelmitta ketterän huoltoyhtiön kanssa toimiessa. 

Ostaessamme ruususen unta uinuvan kiinteistön 2019 loppusyksystä teimme kohteelle radikaalin ja nopeatempoisen tervehdyttämissuunnitelman, jossa haettiin pitkäikäisiä, mutta kustannustehokkaita ratkaisuja talon saamiseksi aktiiviseen asumiskäyttöön suhteellisen nopealla aikataululla. Heti aloitettavia korjaushankkeita olivat käyttövesiputket, viemärit, sähköjen osittainen uusiminen sekä b-portaan kylpyhuoneiden lattioiden uusiminen putkistosaneerauksen yhteydessä. Ripeäotteisten ja ketterien kumppanien ja tyhjänä olevan talon avulla saimme pidettyä aikataulut suurissa remonteissa todella kunnianhimoisina ja hankkeiden läpimenoajat olivat vähintäänkin kiitettäviä. 

Suurempien korjaushankkeiden lisäksi saneerasimme huoneistoja tarveperusteisesti, jolloin seinä-, lattia-, ja kattopinnat uusittiin tapauskohtaisesti, keittiöitä samoin. Korjaustoimenpiteitä tehtiin vahvasti vuokrattavuus ja kestävyys edellä, jolloin pyrittiin välttymään tarpeettomalta remontilta asuinviihtyvyydestä kuitenkaan tinkimättä. Vuokrauksen perusajatuksena oli löytää vuokralaiselle hänen tarpeisiinsa ja budjettiin sopiva asunto, joka on käänteinen normaaliin toimintatapaan verrattuna. 

Vuokrauksen ollessa loppuvaiheessa keskityimme vielä saunan fiksaukseen, autojen lämmitystolppien asentamiseen, pihan pieneen perusparannukseen sekä muihin pienempiin seikkoihin. 

Nyt tontilla seisoo pitkään ongelmista vapaa kohde, jossa asuu tyytyväisiä asukkaita. Tästä huolimatta haemme kiinteistöön uusia ratkaisuja energianhallintaan, viihtyvyyden parantamiseen sekä kustannusoptimointiin. Lähitulevaisuuden toteutuslistalla on “lämpöakku” ajatteluun perustuva tekoälyyn pohjautuva lämmityksen säätö. Kivitalo varastoi itseensä huomattavan määrän lämpöä, joka aiheuttaa haasteita suurien lämpötilavaihteluiden aikoina syksyisin ja keväisin. Pyrimme nykyteknologialla säätämään lämmityskäyrää tasaisemmaksi ja näin myös parantamaan asumismukavuutta. 

Tavoitteena on saada Karkialinnasta oman portfoliomme timantti, jonka käyttöikä ylittää ainakin maagiset 100 vuotta. Työ on siis edelleen kesken. 

 

Mitä teimme?

– käyttövesi ja viemäriputkien saneeraus, b-portaan märkätilojen saneeraus

– huoneistojen perusparannuksia tarveharkintaa hyödyntäen, sähköjen osittainen saneeraus, kodinkoneiden ja vesikalusteiden uusiminen

– parvekesaneeraus

– autojen lämmitystolpat, piha-alueiden siistiminen, talosaunan remontointi

– kumppaneiden etsiminen ja valinta, kohteen käyttöönotto

– talon brändin ja talosivujen rakentaminen, vuokraus sekä hallinnan aloittaminen

 

Antti

IMG_20190811_130902

Case Martinkumpu – Vajaakäyttö kuriin maanläheisellä vuokrauksella

Ostimme Oulusta noin kaksi vuotta sitten todella haastavassa tilanteessa olleen talon, joka on koko olemassaolonsa ajan ollut vuokrakäytössä ensin metsäyhtiön työsuhdeasuntoina ja tämän jälkeen yksistyisillä omistajilla. Ostohetkellä kohteen vajaakäyttö oli noin 50% eli 27 asunnon kokonaisuudesta tyhjänä oli 14. Lisäksi talon maine oli muuttunut kohti huonompaa samassa tahdissa, kun asuntoja tyhjeni.

Oston jälkeen tehdyn tarkemman analyysin jälkeen talosta korjattiin välittömästi julkisuuskuvaa, mainetta ja vuokrattavuutta heikentävät asiat. Uusimme todella rajuun kuntoon päässeitä asuntojen ulko-ovia, jouduimme tekemään todella paljon siivousurakoita ja keskitimme energiaa ja osaamistamme vuokralaiskysynnän nostamiseksi. Vuokrauksessa strategia siirrettiin tuottojen lyhytaikaisesta maksimoinnista asukkaiden pitkäaikaiseen viihtyvyyteen. Tämän toteutimme edullisilla vuokrahinnoilla ja osallistamalla asukkaita remontoinnin suunnitteluun. Tällä tavoin pystyimme avoimesti keskustelemaan halutusta vuokratasosta ja sen saavuttamiseen vaadituista kustannuksista. 

Vuokravalinnassa käytimme hyväksi todella tarkkaan mietittyä prosessia, jossa pyrimme vuokraamaan kodin vain siinä tapauksessa, että molemmat osapuolet näkivät talon pitkäaikaisena kotina. Lisäksi tarkka fokus oli myös asetettu luottotietoriskien minimoimiseen tarkalla asukasvalinnalla.

Kohde saatiin vuokrattua täyteen puolen vuoden aktiivisella tekemisellä ja markkinoinnilla. Nyt 2021 talvella Martinkumpu on rauhallinen ja pidetty paikka asua ja maine on parantunut todella huomattavasti kahden vuoden aikana. Omistajana tulemme jatkossa keskittymään kohteen energiatehokkuuden parantamiseen, PTS:n mukaisiin korjaus- ja huoltotooimenpiteisiin sekä kohteen elinkaaren optimointiin. 

Mitä teimme?

– kohteen talouden kuntoon laittaminen kilpailuttamalle, sopimuksia karsimalla ja siirtämällä hallinnoinnin, isännöinnin, korjaustoiminnan sekä vuokrauksen tehtävät omiin käsiin

– akuuttien korjaustoimenpiteiden tekeminen vuokrattavuuden ja yleisilmeen parantamiseksi: asuntojen ulko-ovet, roskakatos sekä yleinen siisteys

– asuntojen massiivinen siivous sekä tarvittava remontointi

– lukituksen uusiminen

– brändin ja talosivujen rakentaminen sekä vuokraus

– toimivien kumppaneiden valinta

– talon kustannusten tarkkailu ja optimointi

 

Antti